Книга Бенджамина Грэма "Разумный инвестор"
Один из главных принципов Бенджамина Грэма покупать акции компаний дешево, об этом суть всей книги. Для этого нужно прежде всего понимать значение слов "цена" и "стоимость", их различие. Дело в том, что "Господин Рынок" очень неуравновешен, он то слишком оптимистичен в оценке стоимости акций, то слишком испуган в отношении их переоценки и поэтому рыночная цена ценных бумаг резко поднимается или наоборот резко опускается. При чем, рыночная цена редко соответствует действительной стоимости компании. Книга Грэма, как раз, учит правильно оценивать стоимость компании и выбирать акции для инвестирования. Лично у меня сложилось впечатление, что Грэм сторонник долгосрочного инвестирования (потому что долгосрочное инвестирование менее рискованное и точное поведение рынка предсказать невозможно), но в своей книге он также рассказал о краткосрочном инвестировании.
Инвестиционная политика Грэма:
- не использовать заемные средства;
- диверсифицировать свой пакет ценных бумаг вложениями в разные компании и разные ценные бумаги (50% в акции 50% в облигации, можно смещать процентное соотношение в те виды ценных бумаг, которые приносят больше прибыли, но всегда оставлять в портфеле другой вид ценных бумаг не менее 30%).
- оптимизировать сроки уплаты налогов при продаже ценных бумаг. Выручку от продажи ценных бумаг вложить во вклад в банке.
Важные пункты, которые я подчеркнул для себя из книги Грэма:
1) Лучше делать выбор в пользу компании с консервативной финансовой политикой, не стоит кидаться на высокотехнологичные компании, лучше покупать акции тех компании, функционирование которых Вы понимаете. Лучше синица в рукаве, чем журавль в небе, поэтому надо выбирать тот бизнес, в котором вы хорошо разбираетесь, даже если его производимая продукция очень проста;
2) Есть так называемый метод усредненного равномерного инвестирования, который заключается в том, что инвестор ежеквартально или ежемесячно покупает акции на определенную сумму, диверсифицированным способом (покупает акции разных компаний, а не одной, занимающие абсолютно различные секторы экономики). При этом, инвестор покупает больше акций во время падения рынка и меньше, когда он растет (покупка подешевле);
3) Акции стоит покупать по цене близкой к балансовой стоимости компании. Цена акции компании может быть больше на 1/3 балансовой стоимости. Грэм говорит, что это плата за ликвидные акции;
4) Лучше перед покупкой акций проконсультироваться у финансовых консультантов. Лучшие финансовые консультанты находятся в брокерских компаниях и в инвестиционных компаниях. Финансовым консультантам нужно задавать правильные вопросы, чтобы они Вам дали нужные ответы. Например, можно попросить, чтобы Вам дали список из 10 крупных и надежных компаний, акции которых имеют маленькую рыночную цену;
5) Научиться читать финансовые отчеты, налоговую и бухгалтерскую документацию. Бывает такое, что компания переносит уплату налогов и других издержек на будущие года, что может ввести инвестора в заблуждение относительно прибыли компании и реального ее финансового положения. Кроме того, бывают иные бухгалтерские уловки, например так называемые "специальные расходы", убытки от слияний и поглощений и други. Указанные убытки и затраты часто прячут в приложениях и на последних листах финансовых отчетов;
6) Годовой отчет компании лучше изучать за пять предыдущих лет.
У Грэма имеются ряд количественных и качественных критериев отбора акций:
1) Адекватный размер компании.
Объем продаж промышленной компании должен быть не менее 100 000 000 $, чтобы подходить под этот критерий;
2) Устойчивое финансовое положение.
Текущие активы промышленной компании должны как минимум вдвое превышать текущие обязательства, т.е. значение коэффициента "текущие активы/текущие обязательства" должно составлять не менее 2. Величина долгосрочных обязательств не должна превышать стоимость чистых текущих активов (оборотного капитала);
3) Стабильная прибыль.
Компания не должна нести убытки на протяжении последних 10 лет;
4) Дивидендная история.
Компания должна выплачивать дивиденды на протяжении, как минимум 20 лет;
5) Рост прибыли.
Прибыль компании в расчете на акцию за последние 10 лет должна возрасти как минимум на 1/3;
6) Оптимальное значение коэффициента "цена/прибыль".
Текущая цена акции не должна превышать среднее значение прибыли за последние три года более чем в 15 раз;
7) Оптимальное значение коэффициента "цена/балансовая стоимость".
Текущая цена акции не должна превышать ее балансовую стоимость, представленную в последнем отчете, более чем в 1,5 раза. Однако значение мультипликатора прибыли ниже 15 оправдывает более высокое значение мультипликатора балансовой стоимости.
Произведение коэффициентов "цена/прибыль" и "цена/балансовая стоимость" не должны превышать 22,5 (например 15x1,5=22,5).
Также Грэм в своей книге рассказал о методах используемых другими инвесторами для выбора акций:
1) Самые успешные профессиональные инвесторы начинают интересоваться компанией не тогда, когда курс ее акций растет, а когда он падает. Ряд инвесторов рекомендует изучать список новых 52-недельных минимумов, публикуемых в The Wall Street Journal или в разделе "Рынок за неделю" (Market Week) в журнале Barron's. С помощью этих списков Вы найдете немодные или непопулярные акции и отрасли. На них можно неплохо заработать, если отношение рынка к ним изменится.
2) Кристофер Дэвис (Davis Funds) и Уильям Миллер (Legg Mason Value Trust) при отборе акций ососбое внимание уделяют росту коэфицента рентабильности инвестированного капитала, показывающей, насколько эффективно компания генерирует "прибыль собственника".
3) Инвестиционные управляющие Уильям Нигрен и Мейсон Хокинс оценивают стоимость отдельных бизнесов компании по аналогии, т.е. учитывая цены, по которым в разное время покупались сопоставимые бизнесы. Для индивидуального инвестора такая работа слишком трудоемка и сложна. Начать ее можно с просмотра раздела "Business Segments" в примечаниях к годовому отчету компании, где обычно указываются направления деятельности, выручка и прибыль каждого подразделения. (Полезно также посмотреть раздел "Management Discussion and Analysis".) Далее в таких базах данных, как Factiva, ProQuest и LexisNexis, можно поискать примеры других компаний тех же отраслей, которые недавно были приобретены. Можно также использовать базу данных EDGAR на сайте www.sec.org, чтобы найти последние годовые отчеты и рассчитать соотношение между ценой покупки и заработанной прибылью. Полученные данные позволяют определить, сколько готов платить корпоративный покупатель за аналогичное подразделение компании, в которую вы собираетесь вложить свои деньги. Проанализировав каждое подразделение компании в отдельности, Вы сможете определить соотношение между ее реальной и рыночной стоимостью. Например, Мейсон Хокинс любит искать, как он выражается, «доллары по 60 центов», т.е. компании, акции которых продаются по цене, составляющей не более 60 % реальной стоимости бизнеса (по оценке Хокинса). Это помогает обеспечить «запас надежности», на необходимости которого настаивает Грэм.
4) Самые успешные и профессиональные инвесторы стремятся убедиться в том, что компанией управляют люди, которые, по словам Уильяма Нигрена, «мыслят не только как менеджеры, но и как собственники». Сделать это можно, ответив на два простых вопроса: легко ли понять финансовые отчеты компании и являются ли «чрезвычайные» или «разовые» расходы таковыми на самом деле или же фигурируют в отчетах компании с завидным постоянством? Мейсон Хокинс ищет руководителей компаний, которые являются «добросовестными партнерами» - т.е. таких, которые откровенно говорят о проблемах, имеют четкие планы относительно использования текущих и будущих денежных потоков и владеют значительными пакетами акций своих компаний (желательно приобретенными за деньги, а не полученные через акционерные опционы). «Мы не вкладываем деньги в компании, менеджеры которых чаще говорят не о бизнесе, а о курсе акций», - говорит Роберт Торрей из инвестиционного фонда Torray Fund. А Кристофер Дэвис отдает предпочтение компаниям, которые расходуют на акционерные опционы не более 3 % всех выпущенных акций.
5) Говард Шоу, управляющий инвестиционным фондом Vanguard Primecap Fund, внимательно следит за заявлениями компаний и за тем, как эти заявления реализуются на практике. «Нам важно знать, - говорит он, - не только то, как руководители компаний относятся к акционерам, но и честны ли они перед самими собой». (Если босс кричит, что все идет отлично, когда бизнес трещит по швам, будьте осторожны!).
Сегодня вы можете участвовать в регулярных телеконференциях компании, даже если владеете всего несколькими ее акциями, на которой можно для себя подчерпнуть нужную информацию.
6) Роберт Родригес (FPA Capital Fund) внимательно читает последние страницы годовых отчетов компаний, где перечисляются руководители подразделений. Высокая текучесть управленческих кадров в первый год-два после прихода нового генерального директора – нормально. Скорее всего, новый босс очищает дерево от мертвых веток. Но если текучка продолжается и в дальнейшем, это может свидетельствовать о наличии в компании серьезных проблем.
7) Некоторые известные портфельные управляющие, такие как Дэвид Дреман и Мартин Уитмэн, в первую очередь обращают внимание на акции компаний с очень низким отношением цены к активам, прибыли или денежным потокам. Другие, такие как Чарльз Ройс и Джоэл Тиллингаст, охотятся за недооцененными акциями компаний с малой капитализацией.
8) Лучший из учеников Грэма – Уоррен Баффет – стал самым успешным инвестором в мире благодаря новаторскому применению на практике идей Грэма. Баффетт и его партнер Чарльз Мунгер используют предложенную Грэмом концепцию «запаса надежности» в сочетании с беспристрастным отношением к рынку и собственным подходом, в основе которого лежит оценка будущего роста компании. Суть подхода Баффета заключается в следующем. Уоррен Баффетт, по его словам, ищет франчайзинговые компании с сильным потребительским брендом, простым и понятным бизнесом, крепким финансовым положением и почти монопольной позицией на своем рынке. К таким компаниям можно отнести H&R Block, Gillette и Washington Post. Баффетту нравится покупать акции компаний, переживающих катаклизмы (это может быть внезапно разгоревшийся скандал, крупные убытки и т.д.). Именно так он купил акции Coca-Cola вскоре после катастрофически неудачного вывода на рынок нового продукта New Coke и краха фондового рынка в 1987 г. Он предпочитает видеть в руководстве компаний менеджеров, которые ставят перед собой реалистичные цели и достигают их; развивают бизнес изнутри, а не за счет приобретений; разумно используют капитал и не кладут в свой карман сотни миллионов долларов посредством акционерных опционов. Баффет настаивает на необходимости постоянного роста прибыли компании, ибо только в этом случае в будущем компания будет стоить больше, чем сегодня. В своих годовых отчетах на сайте www.berkshirehathaway.com Баффетт делится своими мыслями со всеми желающими.
Эта книга действительно оказалась достаточно интересной и не смотря на ее научную, финансово-эконоческую направленность, она читалась также легко, как художественная литература, наверное потому, что автор в ней часто рассказывал о своей жизни с детского возраста.
Инвестиционная политика Грэма:
- не использовать заемные средства;
- диверсифицировать свой пакет ценных бумаг вложениями в разные компании и разные ценные бумаги (50% в акции 50% в облигации, можно смещать процентное соотношение в те виды ценных бумаг, которые приносят больше прибыли, но всегда оставлять в портфеле другой вид ценных бумаг не менее 30%).
- оптимизировать сроки уплаты налогов при продаже ценных бумаг. Выручку от продажи ценных бумаг вложить во вклад в банке.
Важные пункты, которые я подчеркнул для себя из книги Грэма:
1) Лучше делать выбор в пользу компании с консервативной финансовой политикой, не стоит кидаться на высокотехнологичные компании, лучше покупать акции тех компании, функционирование которых Вы понимаете. Лучше синица в рукаве, чем журавль в небе, поэтому надо выбирать тот бизнес, в котором вы хорошо разбираетесь, даже если его производимая продукция очень проста;
2) Есть так называемый метод усредненного равномерного инвестирования, который заключается в том, что инвестор ежеквартально или ежемесячно покупает акции на определенную сумму, диверсифицированным способом (покупает акции разных компаний, а не одной, занимающие абсолютно различные секторы экономики). При этом, инвестор покупает больше акций во время падения рынка и меньше, когда он растет (покупка подешевле);
3) Акции стоит покупать по цене близкой к балансовой стоимости компании. Цена акции компании может быть больше на 1/3 балансовой стоимости. Грэм говорит, что это плата за ликвидные акции;
4) Лучше перед покупкой акций проконсультироваться у финансовых консультантов. Лучшие финансовые консультанты находятся в брокерских компаниях и в инвестиционных компаниях. Финансовым консультантам нужно задавать правильные вопросы, чтобы они Вам дали нужные ответы. Например, можно попросить, чтобы Вам дали список из 10 крупных и надежных компаний, акции которых имеют маленькую рыночную цену;
5) Научиться читать финансовые отчеты, налоговую и бухгалтерскую документацию. Бывает такое, что компания переносит уплату налогов и других издержек на будущие года, что может ввести инвестора в заблуждение относительно прибыли компании и реального ее финансового положения. Кроме того, бывают иные бухгалтерские уловки, например так называемые "специальные расходы", убытки от слияний и поглощений и други. Указанные убытки и затраты часто прячут в приложениях и на последних листах финансовых отчетов;
6) Годовой отчет компании лучше изучать за пять предыдущих лет.
У Грэма имеются ряд количественных и качественных критериев отбора акций:
1) Адекватный размер компании.
Объем продаж промышленной компании должен быть не менее 100 000 000 $, чтобы подходить под этот критерий;
2) Устойчивое финансовое положение.
Текущие активы промышленной компании должны как минимум вдвое превышать текущие обязательства, т.е. значение коэффициента "текущие активы/текущие обязательства" должно составлять не менее 2. Величина долгосрочных обязательств не должна превышать стоимость чистых текущих активов (оборотного капитала);
3) Стабильная прибыль.
Компания не должна нести убытки на протяжении последних 10 лет;
4) Дивидендная история.
Компания должна выплачивать дивиденды на протяжении, как минимум 20 лет;
5) Рост прибыли.
Прибыль компании в расчете на акцию за последние 10 лет должна возрасти как минимум на 1/3;
6) Оптимальное значение коэффициента "цена/прибыль".
Текущая цена акции не должна превышать среднее значение прибыли за последние три года более чем в 15 раз;
7) Оптимальное значение коэффициента "цена/балансовая стоимость".
Текущая цена акции не должна превышать ее балансовую стоимость, представленную в последнем отчете, более чем в 1,5 раза. Однако значение мультипликатора прибыли ниже 15 оправдывает более высокое значение мультипликатора балансовой стоимости.
Произведение коэффициентов "цена/прибыль" и "цена/балансовая стоимость" не должны превышать 22,5 (например 15x1,5=22,5).
Также Грэм в своей книге рассказал о методах используемых другими инвесторами для выбора акций:
1) Самые успешные профессиональные инвесторы начинают интересоваться компанией не тогда, когда курс ее акций растет, а когда он падает. Ряд инвесторов рекомендует изучать список новых 52-недельных минимумов, публикуемых в The Wall Street Journal или в разделе "Рынок за неделю" (Market Week) в журнале Barron's. С помощью этих списков Вы найдете немодные или непопулярные акции и отрасли. На них можно неплохо заработать, если отношение рынка к ним изменится.
2) Кристофер Дэвис (Davis Funds) и Уильям Миллер (Legg Mason Value Trust) при отборе акций ососбое внимание уделяют росту коэфицента рентабильности инвестированного капитала, показывающей, насколько эффективно компания генерирует "прибыль собственника".
3) Инвестиционные управляющие Уильям Нигрен и Мейсон Хокинс оценивают стоимость отдельных бизнесов компании по аналогии, т.е. учитывая цены, по которым в разное время покупались сопоставимые бизнесы. Для индивидуального инвестора такая работа слишком трудоемка и сложна. Начать ее можно с просмотра раздела "Business Segments" в примечаниях к годовому отчету компании, где обычно указываются направления деятельности, выручка и прибыль каждого подразделения. (Полезно также посмотреть раздел "Management Discussion and Analysis".) Далее в таких базах данных, как Factiva, ProQuest и LexisNexis, можно поискать примеры других компаний тех же отраслей, которые недавно были приобретены. Можно также использовать базу данных EDGAR на сайте www.sec.org, чтобы найти последние годовые отчеты и рассчитать соотношение между ценой покупки и заработанной прибылью. Полученные данные позволяют определить, сколько готов платить корпоративный покупатель за аналогичное подразделение компании, в которую вы собираетесь вложить свои деньги. Проанализировав каждое подразделение компании в отдельности, Вы сможете определить соотношение между ее реальной и рыночной стоимостью. Например, Мейсон Хокинс любит искать, как он выражается, «доллары по 60 центов», т.е. компании, акции которых продаются по цене, составляющей не более 60 % реальной стоимости бизнеса (по оценке Хокинса). Это помогает обеспечить «запас надежности», на необходимости которого настаивает Грэм.
4) Самые успешные и профессиональные инвесторы стремятся убедиться в том, что компанией управляют люди, которые, по словам Уильяма Нигрена, «мыслят не только как менеджеры, но и как собственники». Сделать это можно, ответив на два простых вопроса: легко ли понять финансовые отчеты компании и являются ли «чрезвычайные» или «разовые» расходы таковыми на самом деле или же фигурируют в отчетах компании с завидным постоянством? Мейсон Хокинс ищет руководителей компаний, которые являются «добросовестными партнерами» - т.е. таких, которые откровенно говорят о проблемах, имеют четкие планы относительно использования текущих и будущих денежных потоков и владеют значительными пакетами акций своих компаний (желательно приобретенными за деньги, а не полученные через акционерные опционы). «Мы не вкладываем деньги в компании, менеджеры которых чаще говорят не о бизнесе, а о курсе акций», - говорит Роберт Торрей из инвестиционного фонда Torray Fund. А Кристофер Дэвис отдает предпочтение компаниям, которые расходуют на акционерные опционы не более 3 % всех выпущенных акций.
5) Говард Шоу, управляющий инвестиционным фондом Vanguard Primecap Fund, внимательно следит за заявлениями компаний и за тем, как эти заявления реализуются на практике. «Нам важно знать, - говорит он, - не только то, как руководители компаний относятся к акционерам, но и честны ли они перед самими собой». (Если босс кричит, что все идет отлично, когда бизнес трещит по швам, будьте осторожны!).
Сегодня вы можете участвовать в регулярных телеконференциях компании, даже если владеете всего несколькими ее акциями, на которой можно для себя подчерпнуть нужную информацию.
6) Роберт Родригес (FPA Capital Fund) внимательно читает последние страницы годовых отчетов компаний, где перечисляются руководители подразделений. Высокая текучесть управленческих кадров в первый год-два после прихода нового генерального директора – нормально. Скорее всего, новый босс очищает дерево от мертвых веток. Но если текучка продолжается и в дальнейшем, это может свидетельствовать о наличии в компании серьезных проблем.
7) Некоторые известные портфельные управляющие, такие как Дэвид Дреман и Мартин Уитмэн, в первую очередь обращают внимание на акции компаний с очень низким отношением цены к активам, прибыли или денежным потокам. Другие, такие как Чарльз Ройс и Джоэл Тиллингаст, охотятся за недооцененными акциями компаний с малой капитализацией.
8) Лучший из учеников Грэма – Уоррен Баффет – стал самым успешным инвестором в мире благодаря новаторскому применению на практике идей Грэма. Баффетт и его партнер Чарльз Мунгер используют предложенную Грэмом концепцию «запаса надежности» в сочетании с беспристрастным отношением к рынку и собственным подходом, в основе которого лежит оценка будущего роста компании. Суть подхода Баффета заключается в следующем. Уоррен Баффетт, по его словам, ищет франчайзинговые компании с сильным потребительским брендом, простым и понятным бизнесом, крепким финансовым положением и почти монопольной позицией на своем рынке. К таким компаниям можно отнести H&R Block, Gillette и Washington Post. Баффетту нравится покупать акции компаний, переживающих катаклизмы (это может быть внезапно разгоревшийся скандал, крупные убытки и т.д.). Именно так он купил акции Coca-Cola вскоре после катастрофически неудачного вывода на рынок нового продукта New Coke и краха фондового рынка в 1987 г. Он предпочитает видеть в руководстве компаний менеджеров, которые ставят перед собой реалистичные цели и достигают их; развивают бизнес изнутри, а не за счет приобретений; разумно используют капитал и не кладут в свой карман сотни миллионов долларов посредством акционерных опционов. Баффет настаивает на необходимости постоянного роста прибыли компании, ибо только в этом случае в будущем компания будет стоить больше, чем сегодня. В своих годовых отчетах на сайте www.berkshirehathaway.com Баффетт делится своими мыслями со всеми желающими.
Книга Роберта Кийосаки "Руководство богатого папы по инвестированию"
Эта книга действительно оказалась достаточно интересной и не смотря на ее научную, финансово-эконоческую направленность, она читалась также легко, как художественная литература, наверное потому, что автор в ней часто рассказывал о своей жизни с детского возраста.
Роберта с детства учил финансовой грамотности отец его лучшего друга Майка. Роберт поэтому и прозвал отца Майка "Богатый Папа". При этом, родной отец автора книги учил своего сына совершенно противоположным вещам, наставлял его на путь, который не вел к финансовой независимости и успеху в бизнесе.
На протяжении всей книги идет сравнение Богатого Папы и отца Роберта, их жизненных целей, ценностей и принципов. Богатый папа и отец Роберта оба являлись образованными высоко интеллектуальными личностями, по началу даже, отец Роберта имел более высокооплачиваемую работу, чем отец Майка. Но позже Майк и его отец очень стремительно организовали свой бизнес и разбогатели, а отца Роберта в преклонном возрасте уволили с его работы на госслужбе.
Богатый папа говорил, что 10 % населения земли владеет 90 % ее богатств (а в России наверное 1 % населения владеет 80 % богатств страны - мнение некотрых аналитиков). Не буду много расписывать почему он так говорил, расскажу об основных главных идеях данной книги, чтобы вы следуя им вошли в те 10 %:
1) Нужно научиться составлять финансовые отчеты, а также их читать и понимать. Финансовый отчет имеется у каждого человека, компании и государства, он состоит из отчета о доходах и балансового отчета, отчет о доходах делится на две графы: доходы и расходы, балансовый отчет делится на две колонки: активы и пассивы. Активы кладут деньги вам в карман (например квартиру Вы сдаете в аренду за 100 $ в месяц, а налоги за нее платите в размере 50 $ в месяц, следовательно Вы получаете доход от квартиры в размере 50 $ в месяц, поэтому квартира является для Вас активом) На картинке ниже показана схема финансового отчета;
Так что одиночкой в бизнесе быть плохо!
Вам должны помогать и обучать Вас квалифицированные и хорошие специалисты: юристы, бухгалтера, финансисты и другие. Людям из квадранта Б (бизнесменов) легче нанимать для работы данных специалистов, потому что их услуги оплачивает бизнес до вычета налогов. С и Р приходится вначале заплатить налог из своей зарплаты и на оставшиеся деньги нанимать специалистов. Не обязательно содержать крупный штат консультантов, достаточно заплатить за консультацию специалиста разово по договору об оказании услуг.
Кроме того, команда позволит Вам управлять бизнесом на автопилоте без Вашего непосредственного участия, что позволяет Вам заниматься другими вещами, в том числе, создавать другой бизнес.
Лидерство
Богаты папа говорил: "Главная задача лидера заключается не в том, чтобы быть самым лучшим а в том, чтобы пробудить самое лучшее в людях. Если в твоей бизнес-команде ты самый умный, значит, твой бизнес в большой опасности", "Истинными лидерами не рождаются. Истиные лидеры хотят быть лидерами и готовы учиться этому. Будущему лидеру нужно быть достаточно сильным, чтобы уметь выслушивать, что о нем говорят, и вносить в свое поведение необходимые коррективы".
Денежный поток
Богатый папа говорил: "Финансовая грамотность позволяет Вам читать цифры, а цифры рассказывают историю бизнеса, основанную на фактах". Богатый папа заметил закономерность, успешные люди как правило знают много терминов и слов из финансового или бухгалтерского лексикона, поэтому он советует при обнаружении какого-либо незнакомого слова, заглядывать в словарь. Кроме того, было бы очень полезно ходить на курсы по бухгалтерскому учету и праву, если Вы хотите создавать свой бизнес, а также читать соответствующую литературу.
Богатый папа говорил, что 10 % населения земли владеет 90 % ее богатств (а в России наверное 1 % населения владеет 80 % богатств страны - мнение некотрых аналитиков). Не буду много расписывать почему он так говорил, расскажу об основных главных идеях данной книги, чтобы вы следуя им вошли в те 10 %:
1) Нужно научиться составлять финансовые отчеты, а также их читать и понимать. Финансовый отчет имеется у каждого человека, компании и государства, он состоит из отчета о доходах и балансового отчета, отчет о доходах делится на две графы: доходы и расходы, балансовый отчет делится на две колонки: активы и пассивы. Активы кладут деньги вам в карман (например квартиру Вы сдаете в аренду за 100 $ в месяц, а налоги за нее платите в размере 50 $ в месяц, следовательно Вы получаете доход от квартиры в размере 50 $ в месяц, поэтому квартира является для Вас активом) На картинке ниже показана схема финансового отчета;
2) Каждый раз когда Вы платите банку, магазину, брокеру или еще кому-нибудь смотрите свой финансовый отчет и финансовый отчет того, кому Вы платите и наоборот, смотрите финансовые отчеты, когда платят Вам. Наблюдайте за денежным потоком, это поможет Вам определить выгодные предприятия, приобретать больше активов и меньше пассивов.
Например, Вы решили купить недвижимость - однокомнатную квартиру, но у Вас имеется сумма в размере 1 000 000 рублей. Вам нужно, чтобы эта квартира стала для Вас активом, для этого Вы берете ипотечный кредит на 2 000 000 рублей, покупаете на эту сумму квартиру, тратите еще 1 000 000 рублей на отделку, мебель и бытовую технику. Ежегодно по данной ипотеке Вы будете платить банку 200 000 рублей в течении 12 лет. В колонке расходы у Вас будет сумма 2 400 000 рублей (ипотечные затраты) + 1 000 000 рублей (отделка, мебель, бытовая техника) = 3 400 000 рублей. Чтобы данная квартира стала для Вас активом, нужно сдавать ее в аренду за 300 000 рублей в год. В течении 12 лет Вы получите от сдачи в аренду 3 600 000 рублей. Через 12 лет от сделки по этой недвижимости Вы получите чистый доход в размере 200 000 рублей (арендная плата) и 2 000 000 рублей (себестоимость квартиры в Вашей собственности).
Согласно Вашему ежегодному финансовому отчету сделка с указанной недвижимостью будет приносить Вам 2 200 000 рублей : 12 лет = 183 333 рубля. Конечно я не учитывал множество рисков: порчу арендатором имущества, финансовый кризис, падение стоимости недвижимости, не рассматривал перспективы рынка недвижимости в будущем. Риск - это неотъемлемая часть бизнеса, Ваша задача минимизировать его. Кроме того, когда Вы берете кредит, Вам лучше хорошо изучить кредитный договор, в этом Вам поможет грамотный юрист.
3) Решите загадку 90 и 10. Как я написал ранее, 10 % населения Земли владеет 90 % ее богатств. Чтобы Вам попасть в эти 10 %, нужно выявлять хорошие идеи и превращать их в бизнес. Данная загадка заключается в том, чтобы не затрачивая своих денег, Вы могли на основе какой-то хорошей идеи создать бизнес, который будет Вам приносить доход. Для решения этой загадки Вы должны инвестировать свой самый дорогой ресурс - время, инвестируйте его в саморазвитие, в образование, в привлечение денежных средств от других инвесторов, которых Вы заинтересуете своей идеей.
4) Управляйте компаниями и бизнесом на автопилоте, почти не затрачивая свое личное время. Для этого вам нужен так называемый: "Треугольник БИ".
Миссия
Богатый папа говорил: "Для того, чтобы бизнес был успешным, особенно на начальном этапе, у него должна быть духовная и деловая миссия". У Вашего бизнеса должна быть полезная цель, сделать жизнь людей лучше, сделать для общества что-то полезное.
Миссия не случайна находится в основании данного треугольника, она является самым важным элементом треугольника БИ.
Например Генри Форд хотел сделать автомобиль доступным для всех, а не только для богатых. Благодаря этой миссии, его компания живет и развивается сейчас, хотя Генри Форд уже давно умер.
Команда
Богатый папа говорил: "Бизнес - это командный вид спорта. Инвестирование - это тоже командный вид спорта. Проблема с квадрантами Р (рабочие) и С (специалисты) заключается в том, что там один человек играет против команды".Так что одиночкой в бизнесе быть плохо!
Вам должны помогать и обучать Вас квалифицированные и хорошие специалисты: юристы, бухгалтера, финансисты и другие. Людям из квадранта Б (бизнесменов) легче нанимать для работы данных специалистов, потому что их услуги оплачивает бизнес до вычета налогов. С и Р приходится вначале заплатить налог из своей зарплаты и на оставшиеся деньги нанимать специалистов. Не обязательно содержать крупный штат консультантов, достаточно заплатить за консультацию специалиста разово по договору об оказании услуг.
Кроме того, команда позволит Вам управлять бизнесом на автопилоте без Вашего непосредственного участия, что позволяет Вам заниматься другими вещами, в том числе, создавать другой бизнес.
Лидерство
Богаты папа говорил: "Главная задача лидера заключается не в том, чтобы быть самым лучшим а в том, чтобы пробудить самое лучшее в людях. Если в твоей бизнес-команде ты самый умный, значит, твой бизнес в большой опасности", "Истинными лидерами не рождаются. Истиные лидеры хотят быть лидерами и готовы учиться этому. Будущему лидеру нужно быть достаточно сильным, чтобы уметь выслушивать, что о нем говорят, и вносить в свое поведение необходимые коррективы".
Денежный поток
Богатый папа говорил: "Финансовая грамотность позволяет Вам читать цифры, а цифры рассказывают историю бизнеса, основанную на фактах". Богатый папа заметил закономерность, успешные люди как правило знают много терминов и слов из финансового или бухгалтерского лексикона, поэтому он советует при обнаружении какого-либо незнакомого слова, заглядывать в словарь. Кроме того, было бы очень полезно ходить на курсы по бухгалтерскому учету и праву, если Вы хотите создавать свой бизнес, а также читать соответствующую литературу.
Богатый папа говорил: "Способность управлять компанией через финансовые отчеты - одно из главных отличий владельца крупного бизнеса от владельца мелкого бизнеса".
Общение
Богатый папа говорил: "Поток денег в твой бизнес прямо пропорционален потоку поступающей от него информации". Он также говорил: "Чтобы умело общаться, ты должен хорошо разбираться в человеческой психологии. Никогда не знаешь, что движет людьми. Если тебе что-то интересно, это еще не значит, что это будет интересно другим. Чтобы умело общаться, нужно знать, на какие кнопки нажимать. У разных людей - разные кнопки".
Для бизнеса нужны продажи и маркетинг. Между этими понятиями имеется большая разница. Продажи - это то, что ты делаешь лично, один на один. Маркетинг - это продажи, осуществляемые через систему. Хороший управляющий компании должен хорошо разбираться и в продажах и в маркетинге.
Системы
Бизнес - это сложный комплекс взаимодействующих систем. Когда Вы читаете финансовый отчет, Вас можно сравнить с пилотом, который сидит в кабине самолета и по приборам следит, как работают все системы. Например посмотрите на "McDonald's": "По всюду в мире он одинаковый, и работают в нем подростки". Это возможно, потому что все системы бизнеса идеально отлажены. "McDonald's" зависит от систем, а не от людей.
Я приведу подробно одну систему для бизнеса, предлагаемую в книге:
Система развития продукции:
- разработка продукции и ее правовая защита (патенты -это важно);
- разработка упаковки и сопроводительных материалов (каталогов);
- разработка производственных методов и процессов;
- расчет стоимости производства и цен предложения.
Также я расскажу о других системах, взятых из книги, но не подробно:
Система повседневных офисных операций;
Система производства и учета запасов;
Система обработки запасов;
Система расчетов с клиентами и выставления счетов;
Система работы с клиентами;
Система расчетов с поставщиками;
Система маркетинга;
Система человеческих ресурсов;
Система общей бухгалтерской отчетности;
Общие корпоративные системы;
Система управления физическим пространством;
Системы повседневных офисных операций.
Право
Роберт Кийосаки однажды не запатентовал разработанное им изделие, а именно кошелек на липучке. Данная ошибка привела к краху его крупного бизнеса. Вывод: защищайте свои идеи, при создании бизнеса пользуйтесь квалифицированной юридической помощью. Это поможет защитить Ваше имущество и сэкономить много денег.
Правовые отрасли, в которых нужна юридическая помощь юристов, чтобы избежать множества проблем:
- общее корпоративное право;
- инструменты закона о правах потребителей;
- контракты;
- интеллектуальная собственность;
- трудовое законодательство;
- ценные бумаги и долговые инструменты;
- вопросы, касающиеся акционеров.
При этом, разбираясь в законодательстве, Вы можете переложить в рамках закона множество своих расходов на расходы бизнеса, уменьшить налоговые выплаты, уменьшить риск потери имущества или бизнеса в случаях судебных споров и многое другое.
Продукция
Богатый Папа считал продукцию наименее существенным фактором при оценке бизнеса, как не странно это звучит. Почти каждый из нас может приготовить гамбургер вкуснее, чем "McDonald's", но мало кто способен построить более эффективную систему бизнеса, чем у этой компании. Продукция стоит на вершине, а это значит, что все остальное в треугольнике БИ является фундаментом для ее воплощения. Вам нужно постоянно строить этот треугольник, Вы будете терпеть фиаско, но с каждым разом у Вас будет получаться все лучше. Не стоит бояться совершать ошибки, ведь это самый верный способ в бизнесе чему-то научиться.
Кроме того, ищите способы делать меньше, чтобы получить больше. Как говорил отец Майка, "ключ к успеху - лень".
5) На картинке выше был показан квадрант Кийосаки. Р - это работник по найму, С - специалист, Б - крупный бизнесмен, И - инвестор. Выгоднее всего живется БИ, потому что они лоббируют и делают законы в странах, у них низкие налоги (они знают как сделать их низкими), они обеспечивают себя и своих родственников на много лет вперед и имеют множество иных привилегий и выгод.
6) 10 рычагов управления инвестора:
- Управление собой;
- Управление соотношением доходов и расходов;
- Управление руководствои инвестицией;
- Управление налогами;
- Умение определять, когда покупать и когда продавать;
- Управление брокерскими операциями;
- Управление ФСД (выбором Формы организации (ООО, АО, ПАО, ИП), Сроков уплаты налогов и отчетности, видом Дохода);
- Управление условиями контрактов;
- Управление доступом к информации;
- Управление возможностью отдавать, заниматься благотворительностью и перераспределением богатств.
8) Богатый Папа говорил: "Цифры могут все рассказать". Перейдем к вопросу - Как анализировать инвестиции? Искушенный инвестор, выбирая инвестиции для своего финансового плана, использует следующие концепции и процессы мышления:
Финансовые коэффиценты компании:
1) Коэффицент валовой прибыли - это выраженное в процентах отношение валовой прибыли к объему продаж, которое показывает, какая часть выручки от продаж осталась после вычета стоимости проданных товаров. Валовой прибылью называется разность между объемом продаж и себестоимостью реализованной продукции.
Чем выше коэффицент валовой прибыли, тем лучше.
Например, если Ваша торговая организация "Белая ромашка" купила товаров на 600 $ и их потом продала за 1000 $, то валовая прибыль будет 1000 $ - 600 $ = 400 $. Коэффицент валовой прибыли будет 400 $ : 1000 $ = 4/10 (т.е. 0,4 или 40 % для тех, кто забыл математику).
При этом, Вы должны понимать, что помимо стоимости проданных товаров у Вашей торговой компании "Белая ромашка" могут быть еще другие расходы: арендная плата, зарплата работников, коммунальные услуги, налоги и другие расходы.
2) Коэффицент чистой текущей прибыли равняется прибыли до уплаты процентов и налогов поделенной на объем продаж. Чем выше коэффицент чистой текущей прибыли, тем лучше.
Вспомним про нашу торговую компанию "Белая ромашка", у которой прибыль до уплаты процентов по кредитам и налогов будет 400 $ (маржа валовой прибыли) - 200 $ (арендная плата, зарплата работников, коммунальные услуги и другие расходы) = 200 $. У нее коэффицент чистой текущей прибыли будет 200 $ : 1000 $ = 2/10 (т.е. 0.2 или 20 % для тех, кто забыл математику).
3) Соотношение заемных и собственных средств показывает пропорциональное отношение доли всего предприятия (общей суммы пассивов), которая финансируется аутсайдерами, к доле, которая финансируется инсайдерами (общая сумма собственного капитала). Большинство предприятий стараются поддерживать это соотношение на уровне 1:1 или ниже. В сущности, чем ниже соотношение заемных и собственных средств, тем консервативнее финансовая структура компании. Лично мое мнение лучше, если компания имеет данное соотношение: 1/4, 1/5 или еще меньше, меньше заемных средств лучше.
А еще есть такие показатели:
4) Финансовые коэффициенты для инвестирования в недвижимость. Самым важным финансовым показателем объекта недвижимости богатый папа считал доходность "наличные на наличные". По его формуле доходность "наличные на наличные" = положительный чистый денежный поток / первый взнос.
К примеру, Вы покупаете многоквартирный дом, который стоит 500 000 $. Вы платите первый взнос в размере 100 000 $, а на оставшиеся 400 000 $ оформляете ипотечный кредит. Дом приносит Вам ежемесячный денежный поток в 2 000 $ после оплаты всех расходов и выплат по ипотеке. В этом случае доходность "наличные на наличные" составит 24 %, или 24 000 $.
При выборе объекта недвижимости должна осуществляться должная проверка, ниже приведен конкретный перечень пунктов, подлежащих должной проверке:
- текущий список арендаторов с указанием сроков оплаты;
- перечень залоговых депозитов;
- информация о выплатах по ипотеке;
- список личной собственности;
- поэтажный план;
- страховой полис, агент;
- договор об управлении и обслуживании недвижимости;
- информация о жильцах: договоры об аренде, карточки бухгалтерского учета, заявления, договоры о соблюдении правил противопожарной безопасности;
- список поставщиков и компаний по оказанию коммунальных услуг с указанием банковских реквизитов;
- сведения о произведенных перепланировках помещений;
- акты технических проверок и строительная документация;
- договоры о комиссионных;
- договоры об аренде и листинге;
- сервитутные соглашения;
- планы застройки, включая планы и спецификации, а также архитектурные, строительные, технические, электротехнические и коммуникационные чертежи;
- государственные разрешения и градостроительные ограничения, влияющие на развитие объекта;
- контракты с управляющими;
- налоговые счета и декларации по налогу на недвижимость;
- счета за коммунальные услуги;
- расписки в получении денег и журналы денежных выплат, связанных с объектом недвижимости;
- отчеты о капитальных затратах за последние пять лет;
- отчеты о доходах и расходах, связанных с объектом недвижимости, за два года, предшествующих дате представления;
- финансовые отчеты и налоговые декларации для объекта недвижимости;
- акт проверки на наличие термитов, по форме и содержанию удовлетворяющий покупателя;
- прочие записи и документы, находящиеся у продавца или подконтрольные ему, которые необходимы или могут быть полезны для владения, управления или содержания объекта недвижимости;
- исследования рынка недвижимости по данному району;
- бюджет строительства или сметы фактических расходов;
- данные о жильцах;
- наряды на выполнение работ;
- выписки из банковского расчетного счета объекта недвижимости за два года;
- акт о приемке здания в эксплуатацию;
- выписка из документа о праве собственности;
- копии всех действующих гарантий;
- первая фаза экологического аудита (если проводится).
5) Природные ресурсы. У многих искушенных инвесторов часть инвестиционного портфеля составляют инвестиции в природные ресурсы: нефть, газ, уголь и драгоценные металлы. Богатый папа очень верил в силу золота. Запасы этого металла в природе ограничены. На протяжении многих веков люди высоко ценили золото. Отец Майка также считал, что обладание золотом притягивает к человеку другие виды богатств.
6) Хорошие или плохие долги. Искушенный инвестор умеет распознавать хорошие долги, хорошие долги, хорошие расходы и хорошие пассивы. Роберт вспоминает, как богатый папа спросил его:
- Сколько домов для сдачи в аренду ты мог бы позволить себе иметь, если бы на каждом из них терял по 100 долларов в месяц?
Роберт ответил:
- Немного.
Тогда богатый папа спросил:
- А сколько домов для сдачи в аренду ты мог бы позволить себе иметь, если бы на каждом из них зарабатывал по 100 долларов в месяц?
На этот вопрос он ответил:
- Столько, сколько смог бы найти!
Вывод: Проанализируйте все свои расходы, пассивы и долги. Соответствует ли каждому из ваших расходов, пассивов или долгов конкретная статья доходов или активов? Если да, то приносит ли этот доход или актив денег больше, чем отнимает у Вас соответствующая статья расходов, пассивов или долгов?
Роберт в пример ставит своего друга Джима. По его словам Джим купил многоквартирный дом, взяв ипотечный кредит на 600 тысяч долларов. Каждый месяц на выплату процентов и части основной суммы у него уходит 5,5 тысяч. Он получает от жильцов арендный доход в размере 8 тысяч долларов в месяц. Если учесть все остальные расходы, то у него остается чистый положительный денежный поток от этого здания в размере 1,5 тысячи долларов ежемесячно. Поэтому Роберт считаю ипотечный кредит Джима хорошим долгом.
7) Инвестирование и сбережение (Здесь Роберт рассказывает о различиях между этими двумя понятиями. Он приводит в пример людей по имени Джон и Терри. Джон вкладывает свои деньги в пенсионный план, а Терри инвестирует свои денежные средства в покупку недвижимости, которая приносит ему арендный доход. Потом в 62 года оба они уходят на отдых и оказывается, что Терри уже имеет в собственности недвижимость стоимостью 1000000 долларов (кредит погашен), от которой она продолжает получать арендный доход, а Джон получает ежемесячные пенсионные выплаты, облагаемые большим подоходным налогом).
Общение
Богатый папа говорил: "Поток денег в твой бизнес прямо пропорционален потоку поступающей от него информации". Он также говорил: "Чтобы умело общаться, ты должен хорошо разбираться в человеческой психологии. Никогда не знаешь, что движет людьми. Если тебе что-то интересно, это еще не значит, что это будет интересно другим. Чтобы умело общаться, нужно знать, на какие кнопки нажимать. У разных людей - разные кнопки".
Для бизнеса нужны продажи и маркетинг. Между этими понятиями имеется большая разница. Продажи - это то, что ты делаешь лично, один на один. Маркетинг - это продажи, осуществляемые через систему. Хороший управляющий компании должен хорошо разбираться и в продажах и в маркетинге.
Системы
Бизнес - это сложный комплекс взаимодействующих систем. Когда Вы читаете финансовый отчет, Вас можно сравнить с пилотом, который сидит в кабине самолета и по приборам следит, как работают все системы. Например посмотрите на "McDonald's": "По всюду в мире он одинаковый, и работают в нем подростки". Это возможно, потому что все системы бизнеса идеально отлажены. "McDonald's" зависит от систем, а не от людей.
Я приведу подробно одну систему для бизнеса, предлагаемую в книге:
Система развития продукции:
- разработка продукции и ее правовая защита (патенты -это важно);
- разработка упаковки и сопроводительных материалов (каталогов);
- разработка производственных методов и процессов;
- расчет стоимости производства и цен предложения.
Также я расскажу о других системах, взятых из книги, но не подробно:
Система повседневных офисных операций;
Система производства и учета запасов;
Система обработки запасов;
Система расчетов с клиентами и выставления счетов;
Система работы с клиентами;
Система расчетов с поставщиками;
Система маркетинга;
Система человеческих ресурсов;
Система общей бухгалтерской отчетности;
Общие корпоративные системы;
Система управления физическим пространством;
Системы повседневных офисных операций.
Право
Роберт Кийосаки однажды не запатентовал разработанное им изделие, а именно кошелек на липучке. Данная ошибка привела к краху его крупного бизнеса. Вывод: защищайте свои идеи, при создании бизнеса пользуйтесь квалифицированной юридической помощью. Это поможет защитить Ваше имущество и сэкономить много денег.
Правовые отрасли, в которых нужна юридическая помощь юристов, чтобы избежать множества проблем:
- общее корпоративное право;
- инструменты закона о правах потребителей;
- контракты;
- интеллектуальная собственность;
- трудовое законодательство;
- ценные бумаги и долговые инструменты;
- вопросы, касающиеся акционеров.
При этом, разбираясь в законодательстве, Вы можете переложить в рамках закона множество своих расходов на расходы бизнеса, уменьшить налоговые выплаты, уменьшить риск потери имущества или бизнеса в случаях судебных споров и многое другое.
Продукция
Богатый Папа считал продукцию наименее существенным фактором при оценке бизнеса, как не странно это звучит. Почти каждый из нас может приготовить гамбургер вкуснее, чем "McDonald's", но мало кто способен построить более эффективную систему бизнеса, чем у этой компании. Продукция стоит на вершине, а это значит, что все остальное в треугольнике БИ является фундаментом для ее воплощения. Вам нужно постоянно строить этот треугольник, Вы будете терпеть фиаско, но с каждым разом у Вас будет получаться все лучше. Не стоит бояться совершать ошибки, ведь это самый верный способ в бизнесе чему-то научиться.
Кроме того, ищите способы делать меньше, чтобы получить больше. Как говорил отец Майка, "ключ к успеху - лень".
5) На картинке выше был показан квадрант Кийосаки. Р - это работник по найму, С - специалист, Б - крупный бизнесмен, И - инвестор. Выгоднее всего живется БИ, потому что они лоббируют и делают законы в странах, у них низкие налоги (они знают как сделать их низкими), они обеспечивают себя и своих родственников на много лет вперед и имеют множество иных привилегий и выгод.
6) 10 рычагов управления инвестора:
- Управление собой;
- Управление соотношением доходов и расходов;
- Управление руководствои инвестицией;
- Управление налогами;
- Умение определять, когда покупать и когда продавать;
- Управление брокерскими операциями;
- Управление ФСД (выбором Формы организации (ООО, АО, ПАО, ИП), Сроков уплаты налогов и отчетности, видом Дохода);
- Управление условиями контрактов;
- Управление доступом к информации;
- Управление возможностью отдавать, заниматься благотворительностью и перераспределением богатств.
8) Богатый Папа говорил: "Цифры могут все рассказать". Перейдем к вопросу - Как анализировать инвестиции? Искушенный инвестор, выбирая инвестиции для своего финансового плана, использует следующие концепции и процессы мышления:
Финансовые коэффиценты компании:
1) Коэффицент валовой прибыли - это выраженное в процентах отношение валовой прибыли к объему продаж, которое показывает, какая часть выручки от продаж осталась после вычета стоимости проданных товаров. Валовой прибылью называется разность между объемом продаж и себестоимостью реализованной продукции.
Чем выше коэффицент валовой прибыли, тем лучше.
При этом, Вы должны понимать, что помимо стоимости проданных товаров у Вашей торговой компании "Белая ромашка" могут быть еще другие расходы: арендная плата, зарплата работников, коммунальные услуги, налоги и другие расходы.
2) Коэффицент чистой текущей прибыли равняется прибыли до уплаты процентов и налогов поделенной на объем продаж. Чем выше коэффицент чистой текущей прибыли, тем лучше.
Вспомним про нашу торговую компанию "Белая ромашка", у которой прибыль до уплаты процентов по кредитам и налогов будет 400 $ (маржа валовой прибыли) - 200 $ (арендная плата, зарплата работников, коммунальные услуги и другие расходы) = 200 $. У нее коэффицент чистой текущей прибыли будет 200 $ : 1000 $ = 2/10 (т.е. 0.2 или 20 % для тех, кто забыл математику).
3) Соотношение заемных и собственных средств показывает пропорциональное отношение доли всего предприятия (общей суммы пассивов), которая финансируется аутсайдерами, к доле, которая финансируется инсайдерами (общая сумма собственного капитала). Большинство предприятий стараются поддерживать это соотношение на уровне 1:1 или ниже. В сущности, чем ниже соотношение заемных и собственных средств, тем консервативнее финансовая структура компании. Лично мое мнение лучше, если компания имеет данное соотношение: 1/4, 1/5 или еще меньше, меньше заемных средств лучше.
А еще есть такие показатели:
4) Финансовые коэффициенты для инвестирования в недвижимость. Самым важным финансовым показателем объекта недвижимости богатый папа считал доходность "наличные на наличные". По его формуле доходность "наличные на наличные" = положительный чистый денежный поток / первый взнос.
К примеру, Вы покупаете многоквартирный дом, который стоит 500 000 $. Вы платите первый взнос в размере 100 000 $, а на оставшиеся 400 000 $ оформляете ипотечный кредит. Дом приносит Вам ежемесячный денежный поток в 2 000 $ после оплаты всех расходов и выплат по ипотеке. В этом случае доходность "наличные на наличные" составит 24 %, или 24 000 $.
При выборе объекта недвижимости должна осуществляться должная проверка, ниже приведен конкретный перечень пунктов, подлежащих должной проверке:
- текущий список арендаторов с указанием сроков оплаты;
- перечень залоговых депозитов;
- информация о выплатах по ипотеке;
- список личной собственности;
- поэтажный план;
- страховой полис, агент;
- договор об управлении и обслуживании недвижимости;
- информация о жильцах: договоры об аренде, карточки бухгалтерского учета, заявления, договоры о соблюдении правил противопожарной безопасности;
- список поставщиков и компаний по оказанию коммунальных услуг с указанием банковских реквизитов;
- сведения о произведенных перепланировках помещений;
- акты технических проверок и строительная документация;
- договоры о комиссионных;
- договоры об аренде и листинге;
- сервитутные соглашения;
- планы застройки, включая планы и спецификации, а также архитектурные, строительные, технические, электротехнические и коммуникационные чертежи;
- государственные разрешения и градостроительные ограничения, влияющие на развитие объекта;
- контракты с управляющими;
- налоговые счета и декларации по налогу на недвижимость;
- счета за коммунальные услуги;
- расписки в получении денег и журналы денежных выплат, связанных с объектом недвижимости;
- отчеты о капитальных затратах за последние пять лет;
- отчеты о доходах и расходах, связанных с объектом недвижимости, за два года, предшествующих дате представления;
- финансовые отчеты и налоговые декларации для объекта недвижимости;
- акт проверки на наличие термитов, по форме и содержанию удовлетворяющий покупателя;
- прочие записи и документы, находящиеся у продавца или подконтрольные ему, которые необходимы или могут быть полезны для владения, управления или содержания объекта недвижимости;
- исследования рынка недвижимости по данному району;
- бюджет строительства или сметы фактических расходов;
- данные о жильцах;
- наряды на выполнение работ;
- выписки из банковского расчетного счета объекта недвижимости за два года;
- акт о приемке здания в эксплуатацию;
- выписка из документа о праве собственности;
- копии всех действующих гарантий;
- первая фаза экологического аудита (если проводится).
5) Природные ресурсы. У многих искушенных инвесторов часть инвестиционного портфеля составляют инвестиции в природные ресурсы: нефть, газ, уголь и драгоценные металлы. Богатый папа очень верил в силу золота. Запасы этого металла в природе ограничены. На протяжении многих веков люди высоко ценили золото. Отец Майка также считал, что обладание золотом притягивает к человеку другие виды богатств.
6) Хорошие или плохие долги. Искушенный инвестор умеет распознавать хорошие долги, хорошие долги, хорошие расходы и хорошие пассивы. Роберт вспоминает, как богатый папа спросил его:
- Сколько домов для сдачи в аренду ты мог бы позволить себе иметь, если бы на каждом из них терял по 100 долларов в месяц?
Роберт ответил:
- Немного.
Тогда богатый папа спросил:
- А сколько домов для сдачи в аренду ты мог бы позволить себе иметь, если бы на каждом из них зарабатывал по 100 долларов в месяц?
На этот вопрос он ответил:
- Столько, сколько смог бы найти!
Вывод: Проанализируйте все свои расходы, пассивы и долги. Соответствует ли каждому из ваших расходов, пассивов или долгов конкретная статья доходов или активов? Если да, то приносит ли этот доход или актив денег больше, чем отнимает у Вас соответствующая статья расходов, пассивов или долгов?
Роберт в пример ставит своего друга Джима. По его словам Джим купил многоквартирный дом, взяв ипотечный кредит на 600 тысяч долларов. Каждый месяц на выплату процентов и части основной суммы у него уходит 5,5 тысяч. Он получает от жильцов арендный доход в размере 8 тысяч долларов в месяц. Если учесть все остальные расходы, то у него остается чистый положительный денежный поток от этого здания в размере 1,5 тысячи долларов ежемесячно. Поэтому Роберт считаю ипотечный кредит Джима хорошим долгом.
7) Инвестирование и сбережение (Здесь Роберт рассказывает о различиях между этими двумя понятиями. Он приводит в пример людей по имени Джон и Терри. Джон вкладывает свои деньги в пенсионный план, а Терри инвестирует свои денежные средства в покупку недвижимости, которая приносит ему арендный доход. Потом в 62 года оба они уходят на отдых и оказывается, что Терри уже имеет в собственности недвижимость стоимостью 1000000 долларов (кредит погашен), от которой она продолжает получать арендный доход, а Джон получает ежемесячные пенсионные выплаты, облагаемые большим подоходным налогом).
Комментариев нет:
Отправить комментарий